Was man beim Bau eines Firmengebäudes beachten sollte

Aus welchen Teilsummen ergibt sich der Gesamtbaupreis?
 

Der Preis eines Neubaus setzt sich aus vielen einzelnen Posten zusammen. Darin enthalten sind üblicherweise mindestens folgende Kosten:

• Grundstück (Kaufbetrag, Kosten für den Grundbucheintrag sowie für die Grunderwerbssteuer)
• Mauerwerk/Fassade (Isolation, Tief- und Hochbau)
• Fenster (Material + Einbau)
• Sanitär- und Abwasseranlagen
• Innenausbau (Böden, Wände)
• Elektrik & IT (Vernetzung des Gebäudes, Beleuchtung, Klimatisierung, Belüftung)
• Dach (Dachstuhl, Dachdeckung durch Ziegel oder Flachdachlösungen)
• Grünanlage (dabei auch vorbereitende Erdarbeiten) und Firmenparkplätze

Je nach Unternehmensgröße lässt sich die Liste entsprechend erweitern, wenn z.B. eine Kantine oder eine Tiefgarage geplant sind. In der Buchhaltung werden die einzelnen Posten in sogenannte Kostengruppen (Aufteilung je nach Art der Leistung) eingeteilt, die in der DIN 276 geregelt sind.

Man sollte bei der Planung der Gesamtkosten unbedingt einen Puffer miteinrechnen. Kommt es bei der baulichen Umsetzung zu Problemen, kann es sein, dass sich der Gesamtpreis der Immobilie erhöht. Im Idealfall ist ein solcher Puffer bereits vor dem Baubeginn einkalkuliert. Muss der Kredit erst während der Arbeiten an dem Gebäude beantragt werden, verzögert sich der Fertigstellungstermin. Dadurch kann erst später in dem Büro oder in der Produktionshalle gearbeitet werden, wodurch sich die zu erwartenden Einnahmen ebenfalls zeitlich weiter nach hinten verlagern. Dadurch kommt es zu Gewinneinbußen.

Die langfristigen Kosten eines Unternehmensgebäudes reduzieren
 

Bei einer Betrachtung der Baukosten sollte man die Energie- und Nebenkosten nicht außer Acht lassen. Eine Mehr-Investition während des Gebäudebaus kann sich innerhalb weniger Jahre bezahlt machen. Bei folgenden Bereichen sind langfristige Einsparungen möglich.

• Qualitatives Dämmmaterial bei der Fassade erhöht die Energieeffizienz eines Gebäudes. Damit kann ein Unternehmen auf Dauer sehr viel Geld sparen. Die anfänglichen Baukosten sind zwar höher, allerdings können bei einer effizienten Isolierung über wenige Jahrzehnte hohe Beträge eingespart werden.
• Spart man beim Isoliermaterial können im Winter die Heizungskosten in die Höhe steigen. Im Sommer kostet die Kühlung von Maschinen zusätzliches Geld, wenn es sich um Produktionshallen oder Werkstätten handelt. Zudem sinkt die Effektivität der Angestellten, wenn die Büroräume zu kalt oder zu warm sind.
• Bei der Ausstattung der Fenster sollte man auf eine gute Verarbeitungsqualität achten. Durch Energiesparfenster mit Mehrfachverglasung lassen sich gute Werte bei der Wärmedämmung erzielen. Je größer die verglaste Fläche ist, desto mehr Heizkosten lassen sich im Vergleich sparen. Außerdem sind Büros mit einer großen Fensterfront heller. Tageslicht hat einen positiven Effekt auf die Gesundheit der Mitarbeiter. Von einer erhöhten Leistung und einer besseren Motivation bei genügend Tageslicht profitiert ein Unternehmen letztendlich auch finanziell. Diesen wirtschaftlichen Vorteil sollte man bei den Anschaffungskosten von Fenstern unbedingt miteinkalkulieren.
• Eine widerstandsfähige Bausubstanz (innen sowie außen) verringert die Kosten für spätere Sanierungen und erhöht gleichzeitig den Gebäudewert bei einem möglichen Verkauf.
• Man sollte dabei nicht an der Qualität der verwendeten Materialien sparen. Sinnvoller ist es, das Preis-Leistungs-Verhältnis unterschiedlicher Anbieter miteinander zu vergleichen. Sich allein nach dem Preis zu richten und sich spontan für den billigsten Hersteller oder Dienstleister zu entscheiden, lohnt sich in den meisten Fällen nicht. Besser wählt man erfahrene Baufirmen, die ihre Expertise mit entsprechenden Referenzen und Zertifikaten belegen können.
• Finanzierungsmöglichkeiten für Firmengebäude
• Oft besitzt der Bauherr nicht ausreichend Eigenkapital, um die Kosten für ein Firmengebäude tragen zu können. Dann sind Finanzmittel von Kreditgebern notwendig. Aufgrund des hohen Kreditbetrages kann es im Einzelfall sinnvoll sein, den Gesamtbetrag auf kleinere Einzelbeträge aufzuteilen. Das erhöht die Chance, dass einem Betrieb ausreichend Geld für sein Bauvorhaben zur Verfügung gestellt wird. Folgende Finanzierungsmöglichkeiten sind für Unternehmen möglich:
• Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet staatlich geförderte Programme zur Unterstützung von Unternehmen an. Erfüllt ein Betrieb die spezifischen Anforderungen, kann er meist von vergleichsweise niedrigen Zinsen profitieren:
• KfW-Energieeffizienzprogramm: Die Förderung gilt nicht nur für den Neubau, sondern auch für die Sanierung von gewerblich genutzten Gebäuden. Notwendig ist dabei unter anderem, dass das Gebäude festgelegte Standards bei der Wärmedämmung erfüllt.
• KfW-Kredite für Start-ups: Der „ERP-Gründerkredit – Startgeld“ sowie das „ERP-Kapital für Gründung“ und der „ERP-Gründerkredit – Universell“ sind drei Angebote der KfW, die speziell für Jungunternehmen entwickelt wurden.
• KfW-Unternehmerkredit: Betriebe, die seit mindestens 5 Jahren bestehen, können diesen Kredit in Anspruch nehmen, um beispielsweise eine Expansion zu realisieren.
• Hausbanken: Ein Unternehmer verhandelt dabei individuell mit einer (privatwirtschaftlichen) Bank. Die Voraussetzungen für einen Kredit werden individuell festgelegt. Die Tilgungsvoraussetzungen sind zwar meist etwas ungünstiger als bei Förderbanken, allerdings kann es schneller zu einer Auszahlung kommen. Eine Kombination aus staatlich geförderten Geldern und Finanzmitteln einer Hausbank kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn es bei den Baumaßnahmen zu unerwarteten Mehrkosten kommt und die ursprünglich geplante Kreditsumme nicht mehr ausreicht.