Wann ist eine Sanierung zukunftsfähig?

Gerade im Wohnungsbau spielt bei der Sanierung die Einsparung von Energie eine große Rolle. Allerdings gibt es noch einen weiteren wichtigen Aspekt, der gerade im Hinblick auf die demagogische Entwicklung in Deutschland immer relevanter wird: Bei der Sanierung sollte von vornherein der Fokus auf Barrierefreiheit gelegt werden. Ein Wohnhaus als Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, das sich nicht an die besonderen Bedürfnisse von Rollstuhlfahrern oder anderen körperlich beeinträchtigten Menschen anpassen lässt, wird in der Zukunft nur noch eingeschränkt wettbewerbstauglich sein. Wichtiger Wohnraum entfällt so. Ebenfalls ein Ausschlusskriterium ist die Bausubstanz. Überschreitet der Aufwand der Sanierung eine bestimmte Grenze und gibt es auch weiterhin keine entscheidenden Gründe für die Modernisierung – zum Beispiel aus Belangen des Denkmalschutzes – kann der Abriss ebenfalls die richtige Wahl sein. 

Abriss oder Sanierung – eine Entscheidung mit Gewicht

Bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie stellt sich stets die Frage, ob diese saniert wird oder doch einem Neubau weichen soll. Die energetische Sanierung ist dabei ein wichtiger Aspekt und wirkt durch die Möglichkeit, mithilfe staatlicher Förderung die Kosten zu senken, auf den ersten Blick attraktiv. Doch das allein reicht nicht aus. Damit ein Gebäude sinnvoll saniert werden kann, müssen einige Faktoren stimmen.  

Dazu gehören zum Beispiel folgende Punkte:

 ein guter und tragfähiger Zustand des Rohbaus

 eine stimmige Architektur und zu den Nutzern passende Raumaufteilung

 die Möglichkeit der barrierefreien Umgestaltung  

Ein Abriss ist dagegen häufig dann die richtige Lösung, wenn eine energetische Sanierung sehr kostenaufwendig ist. Durch die neuen gesetzlichen Regelungen in Bezug auf die Energieeffizienz eines Gebäudes und die vielen Auflagen ist dies häufig der Fall. Insbesondere auf Gebäude, die in den 1950er- bis 1970er-Jahren errichtet wurden, trifft dies recht häufig zu. Dünne und wenig dämmende Außenwände, große Fensterflächen, Kaltdachkonstruktionen und veraltete Heizungsanlagen sind hier die Regel und enorme Kostenfaktoren. Im Hinblick auf eine Werterhaltung bzw. Wertsteigerung ist gerade die Energieeffizienz ein entscheidender Aspekt. Denn die Anforderungen werden in der Zukunft vermutlich weiter steigen. Unzureichend energetisch sanierte Häuser verfallen dann im Wert. 

Altbaubewertung – ein Fall für den Fachmann

Die Bauwerksdiagnose und Altbaubewertung durch einen Sachverständigen gehört vor jedem Hauskauf zum unverzichtbaren Prozedere. Nur ein Experte kann Mängel erkennen und anhand der Begehung beurteilen, ob eine Immobilie abrissreif ist oder ob sich die Sanierung lohnt. Folgende Aspekte können darauf hinweisen, dass ein Abriss die wirtschaftlichere Lösung darstellt:

Feuchtigkeit im Mauerwerk, insbesondere im Kellerbereich

Holzschutzmittel im Innenbereich, wie PCB oder Lindan

hoher Asbestanteil im Gebäude

starke Schäden an der Dachkonstruktion, den Dachanschlüssen und den Balkenköpfen

Befall des Gebäudes mit Hausschwamm  

Vor allem letzterer kann ein echtes K.-o.-Kriterium sein. Der Schadpilz ist sehr aggressiv und befällt Holz und Mauerwerk gleichermaßen. Deutschlandweit sind etwa drei bis fünf Prozent der Altbauten vom Hausschwamm befallen. Ist der Pilz erst einmal deutlich sichtbar, ist die Bausubstanz oft kaum mehr zu retten und ein Abriss unvermeidlich. Um den Pilz vollständig zu entfernen, sind sehr aufwendige Maßnahmen erforderlich. 

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Abriss und Denkmalschutz

Generell sind denkmalgeschützte Häuser erhaltenswürdig und dürfen nicht ohne Weiteres abgerissen werden. Doch auch hier gibt es Ausnahmen, belegt durch ein Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Rheinland-Pfalz aus dem Jahr 2005. Wenn die Kosten der Sanierung nicht durch die Nutzung des denkmalgeschützten Gebäudes erwirtschaftet werden dürfen, muss der Abriss genehmigt werden. Das Gericht schätzte die Sanierung für den Bauherrn als unzumutbar ein. Belegt werden kann das Kosten-Nutzen-Verhältnis zum Beispiel durch die Gegenüberstellung der Sanierungskosten mit möglichen und zu erwartenden Mieteinnahmen in den Jahren nach der Renovierung. 

Kostengrenze für den Abriss

Generell ist es stets eine individuelle Entscheidung, ob ein Gebäude abgerissen oder saniert wird. Doch es gibt Richtwerte. So sollte ein Abriss in Erwägung gezogen werden, wenn in der Kalkulation die Kosten für den Umbau bereits 75 % der Neubaukosten oder mehr betragen. Mit in die Berechnung fließen auch staatliche Fördermittel oder Zinsvergünstigungen ein. Je genauer und konkreter die Berechnung erfolgt, umso aussagekräftiger trägt sie zur Entscheidung für oder gegen einen Abriss des Bestandsbaus bei. 

Alles, was Recht ist!

Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie und der Überlegung, sie abzureißen, empfiehlt sich ein Gang zum Bauamt. Die Behörde informiert darüber, ob das Gebäude abgerissen werden darf und welche Möglichkeiten zum Neubau auf dem Grundstück gegeben sind. Bebauungspläne können im sogenannten beplanten Innenbereich enge Grenzen setzen, zum Beispiel was Geschossigkeit, Ausrichtung oder sogar die Dachform angeht. Im Grundbuch kann der Kaufinteressent nachlesen, welche Wegerechte bestehen und ob auf dem Grundstück eine Hypothek eingetragen ist. 

Abreißen oder Sanieren?

Diese große Frage sollte sich jeder Besitzer oder Kaufinteressent eines Altbaus stellen. Am Anfang sollte stets eine gründliche Analyse der Bausubstanz sowie aller Möglichkeiten stehen. Die Auswahl eines erfahrenen Sachverständigen bzw. eines kompetenten Architekten spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Die Gegenüberstellung der Kosten von Neubau und Sanierung ist dabei ebenso relevant wie die Tatsache, dass auch ein sanierter Altbau stets ein Wohnhaus mit Kompromissen bleibt. Dies gilt zum Beispiel für die Grundrissgestaltung oder die Ausrichtung. Andererseits punktet der Altbau durch Flair und ein besonderes Wohngefühl. Eine fachgerechte und ansprechende Sanierung leistet einen wichtigen Beitrag zu einem harmonischen Stadtbild. Dies gilt nicht nur, aber im besonderen Maße für denkmalgeschützte Bausubstanzen. Bei der Berechnung der Gesamtkosten lohnt es sich, die Möglichkeiten für Fördermittel, zum Beispiel durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), aber auch durch andere kommunale oder länderspezifische Programme auszuschöpfen.